Bel 033 4602302 of mail naar info@spigt.nl

Commentaar

1.
Bij een voorstel als bedoeld in artikel 7:252b, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek, of indien de verhuurder een voorstel als bedoeld in artikel 7:252a, eerste lid, van dat wetboek heeft gedaan en het huishoudinkomen voorwerp van geschil is, bij een verklaring als bedoeld in artikel 7:253, eerste lid, eerste volzin, van dat wetboek of een verzoek als bedoeld in artikel 7:253, tweede lid, aanhef, van dat wetboek, verstrekt de huurder:

  1. een door de inspecteur, bedoeld in artikel 7:252a, tweede lid, onder e, van het Burgerlijk Wetboek, afgegeven verklaring omtrent het inkomensgegeven, bedoeld in artikel 21, onder e, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen, van alle bewoners van de woning, en
  2. een afschrift uit de basisregistratie personen van een van de bewoners waaruit blijkt hoeveel personen staan ingeschreven op het adres van de woning.

2.
Indien de verhuurder een voorstel als bedoeld in artikel 7:252a, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek heeft gedaan en het feit dat een of meerdere leden van het huishouden de pensioengerechtigde leeftijd, bedoeld in artikel 7a, eerste lid, van de Algemene Ouderdomswet heeft of hebben bereikt voorwerp van geschil is, verstrekt de huurder bij een verklaring als bedoeld in artikel 7: 253, eerste lid, eerste volzin, van het Burgerlijk Wetboek of een verzoek als bedoeld in artikel 7: 253, tweede lid, aanhef, van dat wetboek een afschrift van een beschikking van de Sociale Verzekeringsbank of anderszins gegevens waaruit blijkt dat een of meerdere leden van het huishouden de pensioengerechtigde leeftijd, bedoeld in artikel 7a, eerste lid, van de Algemene Ouderdomswet heeft of hebben bereikt.

3.
Indien de verhuurder een voorstel als bedoeld in artikel 7:252a, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek heeft gedaan en het feit dat het huishouden bestaat uit 4 of meer personen voorwerp van geschil is, verstrekt de huurder bij een verklaring als bedoeld in artikel 7:253, eerste lid, eerste volzin, van dat wetboek of een verzoek als bedoeld in artikel 7:253, tweede lid, aanhef, van dat wetboek een afschrift uit de basisregistratie personen van een van de bewoners waaruit blijkt hoeveel personen staan ingeschreven op het adres van de woning.

Hoofdverplichtingen

De hoofdverplichtingen van de verhuurder bij elk huurregime volgen uit de artt. 7:203 BW, 7:204 lid 1 BW en 7:206 lid 1 BW:

Verplichtingen verhuurder

Tegenover de verplichtingen van de verhuurder staan de verplichtingen van de huurder.

Verplichting huurder tot oplevering

Volgens art. 7:224 lid 1 BW is de huurder verplicht het gehuurde bij het einde van de huur weer ter beschikking van de verhuurder te stellen.

  • HR 27-11-1998, ECLI:NL:HR:1998:ZC2790: de verplichting van de huurder tot teruggave kan slechts worden nagekomen bij het einde van de huurovereenkomst. Als de huurder de verplichting niet nakomt, is de verhuurder in verzuim zonder dat een ingebrekestelling is vereist.
Bewijsvermoeden

Volgens art. 7:224 lid 2 BW moet de huurder, indien tussen hem en de verhuurder een beschrijving van het verhuurde is opgemaakt, de zaak in dezelfde staat op te leveren waarin deze volgens de beschrijving is aanvaard, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen en hetgeen door ouderdom is teniet gegaan of beschadigd. Indien geen beschrijving is opgemaakt, wordt de huurder, behoudens tegenbewijs, verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst.

Hoofdverplichtingen

De hoofdverplichtingen van de huurder bij elk huurregime volgen uit de artt. 7:212 BW en 7:213 BW:

Verplichtingen huurder

Tegenover de verplichtingen van de huurder staan de verplichtingen van de verhuurder.

Termijnen van zes weken
Termijnen van acht weken
Termijnen van twee maanden
Termijnen van zes maanden
Termijnen van negen maanden
Termijnen van twaalf maanden
Termijnen van één jaar
Termijnen van 24 maanden


Onbepaalde tijd

Op 1 juli 2024 is de Wet vaste huurcontracten in werking getreden. Er kunnen sindsdien alleen nog maar huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd worden gesloten.

Bepaalde tijd

Voor een bepaald aantal huurders kan nog wel een huurovereekomst voor bepaalde tijd worden gesloten:

  1. studenten;
  2. huurders die door dringende werkzaamheden of renovatie tijdelijk elders moeten wonen;
  3. woningzoekenden met urgentie;
  4. tweede-kans-huurders;
  5. nabestaanden zonder recht op voortzetting van de huur na overlijden huurder;
  6. gescheiden ouders;
  7. personen die woonruimte hebben voor tijdelijk werk op de Waddeneilanden;
  8. statushouders.
Huurovereenkomst van korte duur

Een huurovereenkomst die naar zijn aard van korte duur is (art. 7:232 lid 2 BW, is nog wel mogelijk.

Volgens art. 7:246 BW geldt ter zake van huur de overeengekomen huurprijs, maar alleen als de huurbeschermingsbepalingen van onderafdeling 2 ('Huurprijzen en andere vergoedingen', artt. 7:246 t/m 7:265 BW) daarop geen uitzondering maken.

Art. 7:247 BW bepaalt dat de huurbeschermingsbepalingen van onderafdeling 2 ('Huurprijzen en andere vergoedingen', artt. 7:246 t/m 7:265 BW) niet van toepassing zijn op geliberaliseerde woonruimte, met uitzondering van vijf artikelen:

Het laatste artikel van onderafdeling 2, art. 7:265 BW, bepaalt dat van de onderafdeling 2 niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken.

Van de bepalingen van Onderafdeling 2 kan niet worden afgeweken, tenzij uit die bepalingen anders voortvloeit.

Verzoek uitspraak huurcommissie over redelijke huurprijs

De huurder kan tot uiterlijk zes maanden na het tijdstip waarop een door hem met betrekking tot die woonruimte voor de eerste maal aangegane huurovereenkomst is ingegaan, de huurcommissie verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs (art. 7:249 lid 1 BW).

Verzoek uitspraak huurcommissie bij huurovereenkomst voor korte tijd

Art. 7:249 lid 2 BW biedt, in afwijking van art. 7:249 lid 1 BW, de huurder bij een voor de eerste maal aangegane huurovereenkomst voor de duur van twee jaar of korter ex art. 7:271 lid 1 BW, tweede volzin, de mogelijkheid om tot uiterlijk zes maanden na afloop van die overeenkomst de huurcommissie te verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs.

Ook van toepassing bij geliberaliseerde woonruimte (art. 7:247 BW)

Ingevolge art. 7:247 BW is art. 7:249 BW ook van toepassing bij geliberaliseerde woonruimte.

Inleiding (art. 7:255 lid 1 BW)

Art. 7:255 lid 1 BW bepaalt dat de huurprijs van woonruimte waarin of waaraan gedurende de huurtijd door of vanwege de verhuurder:

  1. voorzieningen zijn aangebracht die verband houden met een maatregel die gericht is op het opheffen of verminderen van beperkingen die een gehandicapte, bij het normale gebruik van zijn woonruimte ondervindt, in de kosten waarvan ingevolge enige wettelijke regeling een financiële tegemoetkoming is verleend, of
  2. veranderingen of toevoegingen, waaronder niet wordt verstaan het verhelpen van gebreken als bedoeld in artikel 204, zijn aangebracht, waardoor het woongerief geacht kan worden te zijn gestegen en die niet ingrepen zijn als bedoeld onder a,

is de huurprijs, vermeerderd met een bedrag dat in redelijke verhouding staat tot de door de verhuurder gemaakte kosten van deze ingrepen, veranderingen of toevoegingen met dien verstande dat de nieuwe huurprijs niet hoger mag zijn dan die welke bij toepassing van de regels bedoeld in artikel 10 lid 1 Uw HW als redelijk is aan te merken.

Huurcommissie (art. 7:255 lid 2 BW)

Art. 7:255 lid 2 BW bepaalt dat, indien partijen geen overeenstemming hebben kunnen bereiken over het bedrag van de verhoging, ieder van hen binnen drie maanden na de totstandkoming van de ingrepen, veranderingen of toevoegingen de huurcommissie kan verzoeken daarover een uitspraak te doen.

Gehandicapte (art. 7:255 lid 3 BW)

Art. 7:255 lid 3 BW bepaalt dat onder gehandicapte in art. 7:255 lid 1 BW wordt verstaan een persoon die ten gevolge van ziekte of gebrek aantoonbare beperkingen ondervindt.

Art. 7:253 BW regelt de gang van zaken wanneer de huurder niet instemt met het een huurverhogingsvoorstel van de verhuurder. Het artikel is wat ingewikkeld geschreven. Voor een goed begrip moet een onderscheid worden gemaakt tussen een tijdig en niet tijdig bezwaar tegen het voorstel.

Tijdig bezwaar (art. 7:253 lid 1 BW)

Algemeen

De verhuurder moet een huurverhoging schriftelijk voorstellen. Als de huurder vóór de datum waarop de verhoging zou ingaan, de verhuurder schriftelijk bericht niet daarmee in te stemmen, dan kan de verhuurder binnen zes weken na de beoogde ingangsdatum van de verhoging de huurcommissie verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van zijn voorstel. De verhuurder moet het schriftelijk bezwaar van de huurder meezenden.

Huurder betwist hoogte huishoudinkomen

Als het een inkomensafhankelijke huurverhoging ex art. 7:252a BW betreft en als het bezwaar van de huurder het huishoudinkomen betreft, dan vraagt de verhuurder de inspecteur om een vervolgverklaring.

Op de vervolgverklaring is art. 7:252a lid 4 BW van toepassing. Wanneer de verhuurder de huurcommissie om een uitspraak verzoekt omtrent de redelijkheid van het huurverhogingsvoorstel, moet hij deze vervolgverklaring aan de huurcommissie overleggen.

De huurder moet in de in art. 7:253 lid 1 BW genoemde gevallen bij het bezwaar de in art. 13 Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte (Uhw) genoemde gegevens verstrekken.

Geen tijdig bezwaar (art. 7:253 lid 2, 3 en 4 BW)

Algemeen

Als de huurder voor de voorgestelde ingangsdatum van de aangezegde verhoging (ook niet door betaling van de voorgestelde huurprijsverhoging) schriftelijk bezwaar maakt en de verhuurder binnen drie maanden (art. 7:253 lid 2 BW, onderdeel b) na de ingangsdatum van de voorgestelde huurprijsverhoging de huurder bij aangetekende brief aan zijn voorstel heeft herinnerd, dan moet de huurder, als hij toch niet met de voorgestelde huurverhoging instemt, binnen vier maanden na de voorgestelde ingangsdatum de huurcommissie verzoeken een uitspraak te doen over de redelijkheid van het voorstel (art. 7:253 lid 2, aanhef en lid 3 BW). Als de huurder dit niet doet, dan geldt de voorgestelde huurverhoging.

Huurder betwist hoogte huishoudinkomen

Wanneer de huurder de huurcommissie een uitspraak verzoekt omtrent de redelijkheid van een inkomensafhankelijke huurverhoging en de huurder beroept zich op de in art. 7:252a lid 6 BW genoemde gevallen, of als het bezwaar de hoogte van het huishoudinkomen betreft, dan moet de huurder gegevens daarover overleggen (art. 7:253 lid 2 BW). Ook voor deze gegevens geldt dat, zoals in art. 7:253 lid 1 BW is bepaald, een ministeriële regeling, te weten art. 13 Uhw, bepaalt welke gegevens dat moeten zijn.

Huurcommissie

Uitspraak huurcommissie (art. 13 lid 1 en 2 Uhw)

De huurcommissie doet uitspraak over de redelijkheid van de voorgestelde huurprijsverhoging. Zij vermeldt de verhoging van de huurprijs die zij redelijk acht of spreekt uit dat het ongewijzigd blijven van de huurprijs redelijk is (art. 13 lid 1 Uhw). Art. 13 lid 2 Uhw bepaalt dat de huurcommissie in haar uitspraak de ingangsdatum van de huurprijsverhoging vermeldt. De ingangsdatum is de datum waartegen de huurprijsverhoging is voorgesteld of een latere datum als de wet dit eist, bijvoorbeeld als de verhoging minder dan twee maanden van tevoren is voorgesteld (art. 7:252 lid 1 BW), of binnen een jaar na de laatste huurprijsverhoging (art. 7:250 lid 1 BW).

Toetsingskader huurcommissie (art. 13 lid 3, 4, 5 en 6 Uhw)

Maximum huurverhogingspercentage

Bij de beoordeling toetst de huurcommissie of de voorgestelde huurprijsverhoging niet uitkomt boven het maximale huurverhogingspercentage, als bedoeld in art. 10 lid 2 Uw HW.

Maximale huurprijsgrens

Wanneer de huurder bezwaar maakt tegen de woningwaardering, dan wel indien de huurprijs, vermeerderd met de voorgestelde huurverhoging, uitkomt boven de maximale huurprijsgrens (als bedoeld in art. 10 lid 1 Uw HW, dat verwijst naar Bijlage I- IV Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte), toetst de huurcommissie tevens aan het toepasselijke woningwaarderingsstelsel, als bedoeld in art. 10 lid 1 Uw HW, dat verwijst naar Bijlage I-IVBHW (art. 13 lid 5 Uhw). De huurcommissie geeft alléén een eigen oordeel over de kwaliteit van de woonruimte voor zover die op onderdelen onderwerp van geschil is tussen partijen. Zie over de wijze waarop de huurcommissie zich een oordeel vormt over de energieprestatie van de woning en de hoogte van het huishoudinkomen, indien een huurverhoging op grond van art. 7:252a lid 1 BW is voorgesteld: (art. 13 Uhw).

Zelf aangebrachte voorzieningen

Door de huurder zelf onverplicht aangebrachte voorzieningen, waardoor het woongerief is gestegen, blijven buiten beschouwing (art. 13 lid 4 Uhw).

Peildatum

De huurcommissie beoordeelt de woningkwaliteit van de woonruimte naar de toestand zoals deze was op het tijdstip waartegen de verhoging is voorgesteld.

Ambtshalve toetsing all-inprijs (art. 17a Uhw)

Art. 17a Uhw bepaalt dat, wanneer bij een verzoek als bedoeld in - onder andere - art. 7:253 BW blijkt dat de huurovereenkomst meer omvat dan het enkele gebruik van de woonruimte en bij die overeenkomst slechts de hoogte van de prijs en niet die van de huurprijs is vastgesteld, de huurcommissie, voordat de uitspraak wordt gegeven, ambtshalve de huurprijs kan vaststellen op 55% van de overeengekomen prijs en, voor zover nodig, het voorschotbedrag voor de kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en servicekosten op 25% van de overeengekomen prijs.

Dwingend recht

Alle bepalingen van onderafdeling 2, dus ook art. 7:253 BW, zijn semi-dwingend recht (art. 7:265 BW).

Art. 7:252a lid 1 BW bepaalt dat een verhuurder van een zelfstandige woning een huurprijsverhogingsvoorstel ex art. 7:252 BW kan doen om reden dat het huishoudinkomen in het peiljaar hoger is dan de normbedragen ex art. 10 lid 2 Uw HW.

Indien een voorstel als bedoeld in lid 1 wordt gedaan, wordt bij het voorstel een verklaring gevoegd omtrent het huishoudinkomen. De inspecteur verstrekt op verzoek van een verhuurder een verklaring omtrent het huishoudinkomen aan de verhuurder (art. 7:252a lid 3 BW).

Een overeenkomst tot wijziging van de huurprijs is niet altijd geldig (vgl. art. 7:252a lid 5 en 6 BW).

Huurprijsverlaging (art. 7:252b lid 1 BW)

Art. 7:252b lid 1 BW bepaalt dat (ook) een huurder van een zelfstandige woning waarvan de huurprijs op basis van art. 7:252a lid 1 is verhoogd, een voorstel ex art. 7:252 BW kan doen tot verlaging van de huurprijs op de grond dat het huishoudinkomen ex art. 7:252a lid 2 onderdeel b, waarop een zodanige verhoging is gebaseerd, is gedaald en daarmee:

  1. gelijk is aan of lager is dan het in art. 14 lid 1 van de Wet op de huurtoeslag betrokken genoemde bedrag,
  2. gelijk is aan of lager is dan het in art. 10 lid 2 eerste volzin onderdeel a Uw HW eerstgenoemde bedrag, of
  3. hoger is dan het in onderdeel b bedoelde bedrag, doch gelijk is aan of lager is dan het in art. 10 lid 2 eerste volzin onderdeel b Uw HW genoemde bedrag.
Inkomensgegevens (art. 7:252b lid 2 BW)

Indien een voorstel als bedoeld in art. 7:252b lid 1 BW wordt gedaan, verstrekt de huurder gegevens met betrekking tot de betrokken huishoudinkomens. Bij regeling van de minister wordt bepaald welke gegevens de huurder verstrekt (art. 7:252b lid 2 BW).

Indien een overeenkomst tot wijziging van de huurprijs tot stand komt naar aanleiding van een voorstel daartoe, dat niet voldoet aan art. 7:252b lid 2 BW, is de verlaging van de huurprijs op basis van een voorstel als bedoeld in art. 7:252b lid 1 BW niet mogelijk, tenzij blijkt dat de verhuurder niet door het verzuim is benadeeld (art. 7:252b lid 3 BW).

Indien de verhuurder met een voorstel van de huurder tot verlaging van de huurprijs niet instemt, kan de huurder tot uiterlijk zes weken na het tijdstip waarop de verlaging blijkens het voorstel had moeten ingaan, de huurcommissie verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van het voorstel (art. 7:254 BW).

Besluit Servicekosten

Art. 7:237 lid 3 BW, derde volzin bepaalt dat bij algemene maatregel van bestuur zaken en diensten kunnen worden aangewezen waarvoor de vergoeding moet worden aangemerkt als servicekosten.

Die algemene maatregel van bestuur betreft het Besluit servicekosten. In Bijlage 1 bij art. 1 van het Besluit staat een niet limitatieve opsomming van zaken en diensten die als servicekosten worden aangemerkt.

Rechtspraak

Kosten (art. 7:259 lid 1 BW)

De huurovereenkomst bepaalt welke kosten de huurder voor de nutsvoorzieningen met een individuele meter en de servicekosten moet betalen (art. 7:259 lid 1 BW, eerste volzin).

Geen huurovereenkomst

Als er geen huurovereenkomst is, geldt het volgende:

Geen individuele meter

Als een woning geen individuele meter heeft, zijn de energiekosten te beschouwen als servicekosten. Een probleem vormt vaak de verdeling van de kosten over meerdere woonruimten. De huurcommissie gebruikt, ter vaststelling van het individuele verbruik en de individuele kosten, verdeelsleutels. Voor gas, elektriciteit en water zijn deze verdeelsleutels als volgt:

Voor de verdeling van de gaskosten over meerdere woonruimten, geeft de huurcommissie de voorkeur aan de volgende verdeling van de totale kosten:

  • vaste kosten: 35% gelijk over het aantal woonruimten
  • variabele kosten: 65% naar vloeroppervlakte

Voor de verdeling van de kosten voor elektriciteit en water hanteert de huurcommissie als verdeelsleutel een gelijke verdeling over het aantal woonruimten.

Eindafrekening (art. 7:259 lid 2 BW)

De verhuurder verstrekt de huurder elk jaar, uiterlijk zes maanden na het verstrijken van een kalenderjaar, een naar de soort uitgesplitst overzicht van de in dat kalenderjaar in rekening gebrachte kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en servicekosten, met vermelding van de wijze van berekening daarvan. Indien aan de verhuurder kosten in rekening worden gebracht die niet een kalenderjaar betreffen, maar een andere periode van twaalf maanden, die een boekjaar vormt en in het verstreken kalenderjaar eindigt, neemt de verhuurder de kosten over die andere periode in het overzicht van dat verstreken kalenderjaar op (art. 7:259 lid 2 BW).

Eindafrekening bij beëindiging huurovereenkomst (art. 7:259 lid 3 BW)

Bij beëindiging van de huurovereenkomst heeft het overzicht als in art. 7:259 lid 2 BW bedoeld betrekking op het tijdvak van het kalenderjaar dat op het tijdstip van de beëindiging reeds is verstreken (art. 7:259 lid 3 BW).

Inzagerecht (art. 7:259 lid 4 BW) 

De verhuurder biedt de huurder desverzocht de gelegenheid, na verstrekking van het overzicht bedoeld in art. 7:259 lid 2 BW, tot inzage van de aan het overzicht ten grondslag liggende boeken en andere bescheiden of van afschriften daarvan (art. 7:259 lid 4 BW).

Art. 7:259 BW geldt ook bij geliberaliseerde woonruimte (art. 7:247 BW)

Op grond van art. 7:247 BW is art. 7:259 BW ook van toepassing bij geliberaliseerde woonruimte. 

Dat betekent dat de in dit artikel gegeven maatstaf voor de vergoeding van in verband met de bewoning geleverde zaken en diensten ook voor geliberaliseerde woonruimte geldt, alsmede de verplichting voor de verhuurder om de huurder elk jaar een overzicht van en inzage in de in dat jaar in rekening gebrachte kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en de (overige) servicekosten, te verstrekken (art. 7:259 lid 2-4 BW).

Semi-dwingend recht (7:265 BW)

Art. 7:259 BW is van semi-dwingend recht: art. 7:265 BW bepaalt dat van de bepalingen van Onderafdeling 2. Huurprijzen en andere vergoedingen (artt. 7:246 t/m 7:265 BW) niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken.

Verzoek aan huurcommissie over eindafrekening (art. 7:260 lid 1 BW)

Indien de huurder en verhuurder geen overeenstemming hebben kunnen bereiken over een betalingsverplichting van de huurder met betrekking tot kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en servicekosten, kan de huurder of verhuurder de huurcommissie verzoeken uitspraak daarover te doen (art. 7:260 lid 1 BW).

Art. 7:260 BW geldt niet bij geliberaliseerde woonruimte.

Termijn (art. 7:260 lid 2 BW)

Het verzoek heeft betrekking op niet meer dan één tijdvak van ten hoogste twaalf maanden voor elke kostensoort waarop het verzoek betrekking heeft. Het verzoek kan worden gedaan tot uiterlijk vierentwintig maanden nadat de in artikel 259 lid 2 genoemde termijn voor het verstrekken van het overzicht door de verhuurder is verstreken (art. 7:260 lid 2 BW).

De termijn van vierentwintig maanden is een vervaltermijn en geen verjarings- of instructietermijn (vgl. Hof Den Haag 07-11-2017, ECLI:NL:GHDHA:2017:3162).

Verplichting verhuurder (art. 7:260 lid 3 BW)

Bij het verzoek neemt de verhuurder de betalingsverplichting van de huurder met betrekking tot de servicekosten op in een bij ministeriële regeling vastgesteld formulier (art. 7:260 lid 3 BW).

Kantonrechter

De procedure bij de huurcommissie is niet exclusief. Als tussen huurder en verhuurder een geschil bestaat over de (hoogte van de) servicekosten kan de huurder ook in een dagvaardingsprocedure een verklaring voor recht vorderen van hetgeen hij verschuldigd is en terugbetaling vorderen van hetgeen hem meer in rekening is gebracht dan hij verschuldigd is. Zie:

Semi-dwingend recht (7:265 BW)

Art. 7:265 BW bepaalt dat van de bepalingen van Onderafdeling 2. Huurprijzen en andere vergoedingen (artt. 7:246 t/m 7:265 BW) niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken.

Verhoging voorschot (art. 7:261 lid 1 BW)

Art. 7:261 lid 1 BW bepaalt dat het voorschotbedrag voor nutsvoorzieningen alleen mag worden verhoogd bij een overeengekomen uitbreiding van de levering van zaken of diensten. dan wel naar aanleiding van een eindafrekening ex art. 7:259 BW over een vorige periode.

Instemming huurder (art. 7:261 lid 2 BW)

De huurder is gebonden aan een wijziging van de levering van zaken of diensten en het daarbij behorende gewijzigde voorschotbedrag als die zaken of diensten alleen aan een aantal huurders gezamenlijk geleverd kunnen worden en tenminste 70% van die huurders daarmee heeft ingestemd.

  • Een huurder die niet met de wijziging heeft ingestemd, kan binnen acht weken na de schriftelijke kennisgeving van de verhuurder dat overeenstemming is bereikt met tenminste 70% van de huurders, een beslissing van de rechter vorderen omtrent de redelijkheid van het voorstel (art. 7:261 lid 2 BW).
Verlaging voorschot (art. 7:261 lid 3 BW)

Indien het door de huurder verschuldigde voorschotbedrag aanzienlijk hoger is dan de te verwachten kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter, kan de huurcommissie op verzoek van de huurder het voorschotbedrag verlagen tot een bedrag dat in redelijke verhouding staat tot die kosten (art. 7:261 lid 3 BW).

Kantonrechter

De procedure bij de huurcommissie is niet exclusief. Als tussen huurder en verhuurder een geschil bestaat over de hoogte van het voorschot van de kosten voor de nutsvoorzieningen met een individuele meter kan de huurder ook direct bij de kantonrechter een verklaring voor recht vorderen dat het voorschotbedrag aanzienlijk hoger is dan de te verwachten eindafrekening van deze kosten, dat een deel van het voorschotbedrag daarom geacht moet worden onverschuldigd te zijn betaald en terugbetaling vorderen van hetgeen hem te veel in rekening is gebracht. Zie:

Semi-dwingend recht (7:265 BW)

Art. 7:265 BW bepaalt dat van de bepalingen van Onderafdeling 2. Huurprijzen en andere vergoedingen (artt. 7:246 t/m 7:265 BW) niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken.

Art. 7:261 lid 1 BW ook van toepassing bij geliberaliseerde woonruimte (art. 7:247 BW)

Ingevolge art. 7:247 BW is art. 7:261 lid 1 BW ook van toepassing bij geliberaliseerde woonruimte.

Indien de huurder gebreken aan de zaak ontdekt of derden hem in zijn genot storen of enig recht op de zaak beweren, moet hij daarvan onverwijld aan de verhuurder kennis geven, bij gebreke waarvan hij verplicht is aan de verhuurder de door de nalatigheid ontstane schade te vergoeden (art. 7:222 BW).

De huur van woonruimte kan op de volgende manieren eindigen:

 

Wijze van opzegging door huurder en verhuurder (art. 7:271 lid 4 BW)

Zowel de huurder als de verhuurder moet de huurovereenkomst van woonruimte opzeggen bij exploot of bij aangetekende brief. Is ingevolge art. 7:266 BW de echtgenoot of geregistreerde partner van de huurder medehuurder, dan moet de opzegging aan beide echtgenoten of geregistreerde partners afzonderlijk worden gedaan (art. 7:271 lid 4 BW).

Opzegging door verhuurder (art. 7:271 lid 5 BW)

Vermelding opzeggingsgronden

De verhuurder moet bij opzegging de opzeggingsgronden vermelden; dit op straffe van nietigheid. Een opzegging door de verhuurder op andere dan de in art. 7:274 lid 1 BW genoemde zes opzeggingsgronden, is nietig. De verhuurder moet de huurder bij de opzegging vragen om binnen zes weken aan de verhuurder mee te delen of hij wel of niet toestemt in beëindiging van de overeenkomst (art. 7:271 lid 5 BW).

Voor de verhuurder van woonruimte gelden zes opzeggingsgronden (art. 7:274 lid 1 BW):

  1. Slecht huurderschap.
  2. De verhuurder doet een beroep op een diplomatenclausule.
  3. Dringend eigen gebruik van de verhuurder.
  4. De huurder wijst een redelijk aanbod voor een nieuwe huurovereenkomst af.
  5. De verhuurder wijzigt de bestemming van het gehuurde volgens het bestemmingsplan.
  6. Beëindiging hospitaverhuur na belangenafweging..

Bij slecht huurderschap kan worden gedacht aan:

  • wanbetaling
  • overlast
  • verwaarlozing van het gehuurde
  • bouwkundige veranderingen zonder toestemming
  • niet toegestane onderverhuur.
Ontbinding

De opzeggingsgrond wordt niet veel toegepast. Veel meer wordt gekozen voor ontbinding van de huurovereenkomst wegens een toerekenbare tekortkoming. Een ontbinding van een huurovereenkomst biedt voordelen ten opzichte van opzegging::

  • de verhuurder is niet gebonden aan opzegtermijn;
  • de verhuurder wordt niet beperkt door lopende huurtermijn;
  • de beperking dat een vonnis in een opzeggingsprocedure alleen bij misbruik van procesrecht door de huurder uitvoerbaar bij voorraad kan worden verklaard, geldt niet.

Volgens art. 7:274 lid 2 BW kan de verhuurder van woonruimte, op grond van het ontruimingsbeding, daadwerkelijk ontruiming gelasten:

  1. indien de verhuurder die de woonruimte niet zelf heeft bewoond, noch deze eerder heeft verhuurd, na afloop van die termijn de woning zelf wil betrekken;
  2. indien de verhuurder die zelf de vorige bewoner van de woonruimte is, na afloop van die termijn die woonruimte zelf opnieuw wil betrekken;
  3. indien de verhuurder jegens wie de vorige huurder het recht heeft verkregen na afloop van die termijn de woning opnieuw te betrekken, deze huurder daartoe gelegenheid wil geven.

Deze grond kan worden toegepast als de huurder weigert in te stemmen met redelijk aanbod tot aangaan van een nieuwe huurovereenkomst voor dezelfde woonruimte.

In de praktijk wordt een beroep op die opzeggingsgrond vaak gedaan om een verhoging van de geliberaliseerde huurprijs te bedingen..

 Een verhuurder doet niet vaak een beroep op deze opzeggingsgrond.

Deze grond wordt vaak toegepast bij hospitahuur. Gedurende de eerste periode van negen maanden kan,  op grond van art. 7:233 lid 3 BW, de huurovereenkomst zonder grond worden opgezegd, Na negen maanden maanden kan de verhuurder opzeggen als hij aannemelijk maakt dat zijn belangen bij beëindiging zwaarder wegen dan de belangen van huurder bij voortzetting.

Het dringend eigen gebruik bij een huurder in een specifieke hoedanigheid bestaat uit de omstandigheid dat de huurder niet (meer) tot de doelgroep behoort, maar nog wel in de woning woont, zodat de verhuurder de woonruimte niet aan een ander van die doelgroep kan verhuren.

Een verhuurder kan de huur van woonruimte vanwege dringend eigen gebruik opzeggen als de woonruimte niet langer wordt gebruikt conform de specifieke bestemming van verhuur aan gehandicapten (art. 7:274a BW). Zo kan de gehandicapte huurder zijn overleden en de partner en kinderen in de woonruimte blijven zijn wonen.

Voor het slagen van een beroep op dringend eigen gebruik moet er voor de overblijvende gebruikers van de woonruimte elders passende woonruimte zijn. 

Opzegging door huurder (art. 7:271 lid 6 BW onder a)

Voor de huurder geldt een opzegtermijn gelijk aan de tijd die tussen twee opvolgende voor betaling van de huurprijs overeengekomen dagen verstrijkt, doch niet korter dan een maand en niet langer dan drie maanden (art. 7:271 lid 6 BW onder a).

Opzegging door verhuurder (art. 7:271 lid 6 onder b)

Voor de verhuurder geldt een opzegtermijn niet korter dan drie maanden, voor elk jaar dat de huurder krachtens overeenkomst ononderbroken het gehuurde in gebruik heeft gehad verlengd met één maand tot ten hoogste zes maanden (art. 7:271 lid 6 BW onder b).

Opzegging op een te korte termijn (art. 7:271 lid 7 BW)

Een opzegging die in strijd met art. 7:271 lid 1,4 of 6 onder a BW is gedaan en een opzegging die op een kortere termijn is gedaan dan die van lart. 7:271 lid 6 onder b BW gelden niettemin als waren zij gedaan tegen de voorgeschreven dag en met inachtneming van de voorgeschreven termijn (art. 7:271 lid 7 BW).

Nietig opzeggingsbeding (art. 7:271 lid 8 BW)

Elk beding waarbij in strijd met art. 7:271 lid 6 onder a BW een langere opzegtermijn of waarbij in strijd met art. 7:271 lid 6 onder b BW een kortere opzegtermijn wordt overeengekomen of waarbij van andere bepalingen van art. 7:271 BW wordt afgeweken, is nietig. Eveneens is nietig elk beding dat de huur zonder opzegging doet eindigen (art. 7:271 lid 8 BW).

 Vordering tot beëindiging

Een door de verhuurder van woonruimte opgezegde huurovereenkomst blijft, tenzij de huurder schriftelijk in de beëindiging ervan heeft toegestemd, na de dag waartegen rechtsgeldig is opgezegd van rechtswege van kracht, tot de rechter onherroepelijk heeft beslist op een vordering van de verhuurder ex art. 7:272 lid 2 BW (art. 7:272 lid 1 BW).

De verhuurder kan, indien hij zes weken na de opzegging niet van de huurder een schriftelijke mededeling heeft ontvangen dat hij in de beëindiging van de huurovereenkomst toestemt, op de gronden vermeld in de opzegging vorderen dat de rechter het tijdstip zal vaststellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen (art. 7:272 lid 2 BW).

Beslissing rechter

De rechter neemt, bij zijn beslissing op de vordering volgens art. 7:272 lid 2 BW, uitsluitend de in de opzegging vermelde gronden in aanmerking (art. 7:273 lid 1 BW).

  • Als de rechter de vordering van de verhuurder afwijst, wordt de overeenkomst van rechtswege verlengd. De rechter beslist of de overeenkomst voor onbepaalde tijd of voor een door hem vast te stellen bepaalde tijd wordt verlengd (art. 7:273 lid 2 BW).
  • Als de rechter de vordering toewijst, stelt hij tevens het tijdstip van ontruiming vast. De toewijzing geldt als een veroordeling tot ontruiming tegen dat tijdstip (art. 7:273 lid 3 BW).

Vonnis kantonrechter niet uitvoerbaar bij voorraad

Het vonnis van de kantonrechter is niet onherroepelijk en de kantonrechter kan het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad verklaren.

De verhuurder kan, als de huurder tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen, niet alleen opzeggen, maar ook (doen) ontbinden. Dit geldt voor de huur van zowel woonruimte, als middenstandsbedrijfsruimte, als overige bedijfsruimte.

Voordelen ten opzichte van opzegging

Een ontbinding van een huurovereenkomst biedt voordelen ten opzichte van opzegging::

  • de verhuurder is niet gebonden aan opzegtermijn;
  • de verhuurder wordt niet beperkt door lopende huurtermijn;
  • de beperking dat een vonnis in een opzeggingsprocedure alleen bij misbruik van procesrecht door de huurder uitvoerbaar bij voorraad kan worden verklaard, geldt niet.
Buitengerechtelijke ontbinding bij overtreding Opiumwet

Alleen de rechter kan een huurovereenkomst ontbinden (art. 7:231 lid 1 BW). Echter, de verhuurder kan de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbinden als de gemeente de woning afsluit wegens strijd met de openbare orde of wegens overtreding van de Opiumwet (bijvoorbeeld bij hennepteelt) (art. 7:231 lid 2 BW).

Semi-dwingend recht bij gebreken algemeen (art. 7:209 BW)

Art. 7:209 BW (schakelbepaling) bepaalt voor alle huurregimes dat van de volgende artikelen niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken voor zover het gaat om gebreken die de verhuurder bij het aangaan van de overeenkomst kende of had behoren te kennen:

Semi-dwingend recht bij gebreken woonruimte (art. 7:242 BW)

Art. 7:242 lid 1 BW

Art. 7:242 lid 1 BW (schakelbepaling) bepaalt ten aanzien van de huur van woonruimte dat, behoudens bij de standaardregeling ex art. 6:214 BW, niet ten nadele van de huurder van de volgende artikelen kan worden afgeweken (tenzij het gaat om herstellingen aan door de huurder aangebrachte veranderingen en toevoegingen of gebreken aan door de huurder aangebrachte veranderingen en toevoegingen):

Art. 7:242 lid 2 BW

Art. 7:242 lid 2 BW bepaalt ten aanzien van de huur van woonruimte dat.van de volgende artikelen niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken:

Dwingend recht bij huurprijzen (art. 7:265 BW) 

Art.  7:265 BW bepaalt ten aanzien van de  niet-geliberaliseerde woonruimte en onzelfstandige woningen dat van de bepalingen van onderafdeling 2 ('Huurprijzen en andere vergoedingen') niet kan worden afgeweken, tenzij uit die bepalingen anders voortvloeit. 

Het betreft de volgende artikelen:

Paragraaf 1. Huurprijzen

Paragraaf 2. Andere vergoedingen

Paragraaf 3. Slotbepalingen

Dwingend recht bij einde huur woonruimte (7:282 BW)

Art. 7:282 BW bepaalt dat van de volgende artikelen in 'Onderafdeling 4. Het eindigen van de huur' niet ten nadele van de huurder/onderhuurder kan worden afgeweken:

Het enige artikel in 'Onderafdeling 4. Het eindigen van de huur' waarvan niet ten nadele van de huurder/onderhuurder kan worden afgeweken betreft art. 7:271 BW.


De huur van woonruimte kent een aantal specifieke onderwerpen:

Overgang rechten en plichten (art. 7:226 lid 1 BW)

Koop breekt geen huur. Aan de hand van art. 7:226 lid 1 BW kan dit beginsel als volgt worden geformuleerd: overdracht van de zaak waarop de huurovereenkomst betrekking heeft en vestiging of overdracht door de verhuurder van een zelfstandig recht van vruchtgebruik, erfpacht of opstal op de zaak waarop de huurovereenkomst betrekking heeft, doen de rechten en verplichtingen van de verhuurder uit de huurovereenkomst, die daarna opeisbaar worden, overgaan op de verkrijger.

Doel van deze vorm van huurbescherming is het beschermen van huurder bij overdracht van het gehuurde. 

Overdracht door een schuldeiser (art. 7:226 lid 2 BW)

Overdracht door een schuldeiser van de verhuurder wordt met overdracht door de verhuurder gelijkgesteld (art. 7:226 lid 2 BW).

Binding verkrijger (art. 7:226 lid 3 BW)

De verkrijger wordt slechts gebonden door die bedingen van de huurovereenkomst, die onmiddellijk verband houden met het doen hebben van het gebruik van de zaak tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie  (art. 7:226 lid 3 BW). Dit betekent dat nieuwe eigenaar alleen aan kernbedingen gebonden is, zoals: 

  • het ter beschikking stellen van gehuurde;
  • de hoogte van de huur;
  • het verhelpen van gebreken.
Dwingend recht (art. 7:226 lid 4 BW)

Bij huur van een gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan alsmede van een woonwagen in de zin van artikel 235 en van een standplaats in de zin van artikel 236, kan niet van de voorgaande leden worden afgeweken  (art. 7:226 lid 4 BW).

Uitzondering (art. 3:264 BW)

Een uitzondering op het het beginsel 'koop breekt geen huur' vormt het huurbeding ex art. 3:264 BW.

Echtgenoot of geregistreerd partner (art. 7:266 lid 1 BW)

De echtgenoot of geregistreerde partner van een huurder is van rechtswege medehuurder, zolang de woonruimte het hoofverblijf van de echtgenoot of geregistreerde partner is (dit zal meestal zo zijn), ongeacht of de huurovereenkomst voor dan wel na het aangaan van het huwelijk of van het geregistreerde partnerschap is gesloten (art. 7:266 lid 1 BW).

Hoofdelijke aansprakelijkheid huurder en medehuurder (art. 7:266 lid 2 BW)

Tegenover de rechten die de echtgenoot of geregistreerd partner krijgt, staan de verplichtingen uit de huurovereenkomst. De huurder en medehuurder zijn daarvoor hoofdelijk aansprakelijk,, behalve als die verplichtingen al opeisbaar waren voordat de echtgenoot of geregistreerde partner medehuurder werd (art. 7:266 lid 2 BW).

Medehuurder wordt huurder (art. 7:266 lid 3 BW)

Een belangrijk recht van de medehuurder is dat, als de huurovereenkomst ten aanzien van de huurder eindigt, hij huurder wordt (art. 7:266 lid 3 BW).

Geen gebruik echtelijke woning (art. 7:266 lid 4 BW)

Indien de in art. 7:266 lid 1 BW bedoelde echtgenoot of geregistreerde partner, hetzij ingevolge een beschikking als bedoeld in art. 826 lid 1, letter a Rv, hetzij ingevolge onderlinge overeenstemming in verband met een verzoek tot echtscheiding of scheiding van tafel en bed, dan wel ingevolge beëindiging van geregistreerd partnerschap niet het gebruik heeft van de echtelijke woning, brengt dit voor de toepassing van art. 7:266 BW geen verandering in het hoofdverblijf (art. 7:266 lid 4 BW).

Echtscheiding of beëindiging geregistreerd partnerschap (art. 7:266 lid 5 BW)

In geval van echtscheiding of scheiding van tafel en bed of beëindiging van geregistreerd partnerschap kan de rechter op verzoek van een echtgenoot of geregistreerde partner bepalen wie van de echtgenoten of geregistreerde partners huurder van de woonruimte zal zijn.

De rechter bepaalt tevens de dag van ingang van de huur met deze echtgenoot of partner. Op dezelfde dag eindigt de huur met de andere echtgenoot of partner (art. 7:266 lid 5 BW).

De verhuurder is aan de uitspraak van de rechter gebonden. Hij kan alleen nog maar de echtgenoot of partner die in de woning blijft tot nakoming van de huurverplichtingen aanspreken.

Gezamenlijk verzoek tot medehuur (art. 7:267 lid 1 BW)

Indien op het gezamenlijk verzoek van een huurder en van een andere persoon die in de woonruimte zijn hoofdverblijf heeft en met de huurder een duurzame (dat wil zeggen: bestendige) gemeenschappelijke huishouding heeft, alsmede van een medehuurder wanneer die er is, de verhuurder niet binnen drie maanden schriftelijk heeft verklaard er mede in te stemmen dat die andere persoon medehuurder zal zijn, kunnen de huurder en die andere persoon, alsmede een medehuurder wanneer die er is, gezamenlijk verzoeken dat de rechter zal bepalen dat deze persoon met ingang van een in het vonnis te bepalen tijdstip medehuurder zal zijn (art. 7:267 lid 1 BW). Het betreft een dagvaardings- en geen verzoekschrifprocedure. In die zin moet 'verzoek' worden gelezen als 'vordering'.

Blokkering vordering tot ontbinding (art. 7:267 lid 2 BW)

Nadat een verzoek aan de verhuurder als bedoeld in lid 1 is gedaan, kan een vordering tot ontbinding van de huur op de grond dat de huurder in strijd met hetgeen overeengekomen is, met een ander in de woonruimte een gemeenschappelijke huishouding heeft, niet meer worden toegewezen. Deze grond levert alsdan evenmin een grond voor opzegging van de huurovereenkomst op (art. 7:267 lid 2 BW).

Limitatieve afwijzingsgronden (art. 7:267 lid 3 BW)

Volgens art. 7:267 lid 3 BW wijst de rechter de vordering tot medehuur alleen in de volgende gevallen af:

  1. indien de persoon bedoeld in lid 1 niet gedurende tenminste twee jaren in de woonruimte zijn hoofdverblijf heeft en met de huurder een duurzame (dat wil zeggen: op de toekomst gericht) gemeenschappelijke huishouding heeft;
  2. indien, mede gelet op hetgeen is komen vast te staan omtrent de gemeenschappelijke huishouding en de tijdsduur daarvan, de vordering kennelijk slechts de strekking heeft de persoon bedoeld in art. 7:267 lid 1 BW op korte termijn de positie van huurder te verschaffen (misbruikbepaling; dit komt niet zoveel voor);
  3. indien de persoon bedoeld in art. 7:267 lid 1 BW vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur.
Hoofdelijke aansprakelijkheid huurder en medehuurder (art. 7:267 lid 4 BW)

Voor de verplichtingen uit de huur zijn de persoon die de huur heeft aangegaan en ieder van de personen die op grond van dit artikel medehuurder of huurder is, hoofdelijk jegens de verhuurder aansprakelijk, met dien verstande dat een medehuurder niet aansprakelijk is voor verplichtingen die reeds opeisbaar waren voordat hij medehuurder werd (art. 7:267 lid 4 BW).

Einde huur (art. 7:267 lid 5 BW)

De bepalingen omtrent het eindigen van de huur zijn op de personen bedoeld in art. 7:267 lid 4 BW afzonderlijk van toepassing met dien verstande dat een persoon de hoedanigheid van medehuurder in ieder geval verliest, indien hij zijn hoofdverblijf niet langer in de woonruimte heeft. Indien de huur ten aanzien van de huurder eindigt, wordt de medehuurder huurder (art. 7:267 lid 5 BW).

Voortzetting huur medehuurder (art. 7:267 lid 6 BW)

Is ten aanzien van de woonruimte hoofdstuk 2 van de Huisvestingswet 2014 van toepassing, dan zet de medehuurder in afwijking van lid 5 de huur slechts voort, indien de rechter dit heeft bepaald op een daartoe door die persoon binnen acht weken na het tijdstip waarop hij huurder is geworden, ingestelde vordering en in elk geval zolang op deze vordering nog niet onherroepelijk is beslist. De rechter wijst de vordering slechts af, indien de eiser niet een voor hem geldende huisvestingsvergunning als bedoeld in artikel 8 van die wet overlegt (art. 7:267 lid 6 BW).

Vordering tot beëindiging huur (art. 7:267 lid 7 BW)

Ieder van de personen bedoeld in art. 7:267 lid 4 BW kan vorderen dat de rechter zal bepalen dat een of meer van deze personen de huur met ingang van een in het vonnis te bepalen tijdstip niet langer zullen voortzetten. De rechter wijst de vordering slechts toe, indien dit naar billijkheid, met inachtneming van de omstandigheden van het geval, geboden is, met dien verstande dat hij de vordering in ieder geval toewijst, indien de eiser aantoont dat de persoon waarop de vordering betrekking heeft, zijn positie van medehuurder heeft verkregen op grond van een niet mede door de eiser aan de verhuurder gedaan verzoek of van een door hem ingestelde vordering bedoeld in lid 1 (art. 7:267 lid 7 BW).

Voortzetting huur door medehuurder (art. 7:268 lid 1 BW)

Bij overlijden van de huurder zet de medehuurder de huur als huurder voort. Hij kan de huur binnen zes maanden na het overlijden bij exploot of aangetekende brief opzeggen met ingang van de eerste dag van de tweede maand na de opzegging (art. 7:268 lid 1 BW)..

Voortzetting huur door medebewoner/samenwoner (art. 7:268 lid 2 BW)

De persoon die niet op grond van art. 7:268 lid 1 BW huurder wordt, doch wel in de woonruimte zijn hoofdverblijf heeft en met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijk huishouding heeft gehad (de medebewoner of samenwoner), zet de huur voort gedurende zes maanden na het overlijden van de huurder; de tweede zin van art. 7:268 lid 1 BW is van toepassing.

De medebewoner of samenwoner zet de huur ook na de zes maanden ook voort, indien de rechter dit heeft bepaald op een daartoe strekkende binnen die termijn ingestelde vordering, en in elk zolang op deze vordering niet onherroepelijk is beslist (art. 7:268 lid 2 BW). Het betreft een vervaltermijn: te laat is te laat.

Limitatieve afwijzingsgronden (art. 7:268 lid 3 BW)

Art. 7:268 lid 3 BW bevat een aantal afwijzingsgronden voor een vordering tot voortzetting:

  1. indien de eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij aan de vereisten van art. 7:268 lid 2 BW voldoet;
  2. indien de eiser vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur;
  3. indien het woonruimte betreft waarop hoofdstuk 2 van de Huisvestingswet 2014 van toepassing is, indien de eiser niet een huisvestingsvergunning als bedoeld in artikel 8 van die wet
Analoge toepassing art. 7:267 (art. 7:268 lid 4 BW)

Lid 4, de eerste zin van lid 5 en lid 7 van artikel 267 zijn van overeenkomstige toepassing (art. 7:268 lid 4 BW).

Betaling huur (art. 7:268 lid 5 BW)

Komt vast te staan, dat een persoon ten onrechte een beroep op voortzetting van de huur krachtens dit artikel heeft gedaan, dan blijft hij over de tijd gedurende welke hij het genot van de woonruimte heeft gehad jegens de verhuurder aansprakelijk voor de nakoming van de huur die voor hem zou hebben bestaan als hij huurder was geweest. Heeft meer dan één persoon ten onrechte een beroep op voortzetting van de huur gedaan, dan is ieder van hen jegens de verhuurder hoofdelijk aansprakelijk (art. 7:268 lid 5 BW.

Geen voortzetting huur (art. 7:268 lid 6 BW)

Zijn er geen personen die krachtens dit artikel de huur voortzetten, dan eindigt deze aan het eind van de tweede maand na het overlijden van de huurder. De erfgenamen zijn bevoegd de huur tegen het eind van de eerste maand na het overlijden van de huurder te doen eindigen. Wanneer de nalatenschap van de huurder ingevolge artikel 13 van Boek 4 wordt verdeeld, komt de bevoegdheid van de erfgenamen, bedoeld in de vorige zin, toe aan zijn echtgenoot of geregistreerde partner (art. 7:268 lid 6 BW).

Semidwingend recht (art. 7:268 lid 7 BW)

Van dit artikel kan niet ten nadele van de personen aan wie dit artikel recht op voortzetting van de huur toekent en van de erfgenamen, onderscheidenlijk de echtgenoot of geregistreerde partner, bedoeld in art. 7:268 lid 6 BW, worden afgeweken.

Dwingend recht (art. 7:268 lid 8 BW)

Van artikel 229 leden 1 en 3 kan niet worden afgeweken (Art. 7:268 lid 8 BW)..

De dood van de huurder of de verhuurder doet de huur niet eindigen (art. 7:229 lid 1 BW)..

Indien de erfgenamen van de huurder niet bevoegd zijn de zaak aan een ander in gebruik te geven, kunnen zij, onderscheidenlijk zijn echtgenoot of geregistreerde partner in het geval zijn nalatenschap overeenkomstig artikel 13 van Boek 4 wordt verdeeld, gedurende zes maanden na het overlijden van hun erflater de overeenkomst op een termijn van tenminste een maand opzeggen (art. 7:229 lid 2 BW).

Indien een huurder twee of meer erfgenamen nalaat, is de verhuurder verplicht zijn medewerking te verlenen aan de toedeling van de rechten en verplichtingen van de overleden huurder uit de huurovereenkomst door de gezamenlijke erfgenamen aan een of meer van hen, tenzij de verhuurder tegen een of meer van de aangewezenen redelijke bezwaren heeft. De eerste zin is niet van toepassing indien de nalatenschap ingevolge artikel 13 van Boek 4 is verdeeld (art. 7:229 lid 3 BW).

De huur van middenstandsbedrijfsruimte kan op een aantal wijzen eindigen:

Voor de beëindiging van de huurovereenkomst van middenstandsbedrijfsruimte is geen opzegging vereist, indien de beëindiging geschiedt met wederzijds goedvinden, nadat de huurovereenkomst is totstandgekomen (art. 7:293 lid 3 BW).

Opzegging tijdens de eerste termijn (art. 7:296 lid 1 BW)

Art. 7:296 lid 1 BW bepaalt bij middenstandsbedrijfsruimte, dat, indien de opzegging is gedaan tegen het einde van de in art. 7:292 lid 1 BW bedoelde eerste termijn waarvoor de huurovereenkomst geldt of is aangegaan, de rechter de vordering slechts kan toewijzen, op de grond van:

  1. slechte bedrijfsvoering door de huurder;
  2. dringend persoonlijk gebruik van de verhuurder, zijn echtgenoot, geregistreerde partner en/of bloed- of aanverwant in de eerste graad.
Dringend persoonlijk gebruik (art. 7:296 lid 2 BW)

Een vordering, ingesteld op de in art. 7:296 lid 1 BW onder b bedoelde grond (dringend persoonlijk gebruik), is niet toewijsbaar indien de verhuurder de rechtsopvolger van een vorige verhuurder is en hij niet diens echtgenoot, geregistreerde partner, bloed- of aanverwant in de eerste graad of pleegkind is, én de opzegging is geschied binnen drie jaar nadat de rechtopvolging schriftelijk ter kennis van de huurder is gebracht. Onder pleegkind wordt verstaan degene die duurzaam als eigen kind is verzorgd en opgevoed (art. 7:296 lid 2 BW).

Opzegging na de eerste termijn (art. 7:296 lid 3 BW)

Indien de opzegging is gedaan tegen het einde van de termijn waarmee de overeenkomst krachtens art. 7:292 lid 2 BW is verlengd, kan de rechter de vordering ook toewijzen op grond van een redelijke afweging van de belangen van de verhuurder bij beëindiging van de overeenkomst tegen die van de huurder.

De rechter wijst de vordering in elk geval af indien van de huurder, bij een redelijke afweging van de voormelde belangen van hem en van de onderhuurder aan wie bevoegdelijk is onderverhuurd, tegen de voormelde belangen van de verhuurder, niet kan worden gevergd dat hij het gehuurde ontruimt (art. 7:296 lid 3 BW).

Toewijzing vordering tot opzegging, ook op andere gronden (art. 7:296 lid 4 BW)

In het geval van art. 7:296 lid 3 BW wijst de rechter de vordering in ieder geval toe indien zich een der in lid 1, onder a en b, in samenhang met art. 7:296 lid 2 BW omschreven gronden voordoet en voorts indien:

  • de huurder niet toestemt in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe overeenkomst met betrekking tot het gehuurde, voor zover dit aanbod niet een wijziging van de huurprijs inhoudt, of
  • de verhuurder een krachtens een geldig bestemmingsplan op het verhuurde liggende bestemming wil verwezenlijken (art. 7:296 lid 4 BW).
Tijdstip ontruiming (art. 7:296 lid 5 BW)

Indien de rechter de vordering toewijst, stelt hij tevens het tijdstip van de ontruiming vast. De toewijzing geldt als een veroordeling tot ontruiming tegen dat tijdstip (art. 7:296 lid 5 BW).


Vordering tot beëindiging (art. 7:295 lid 1 BW)

Een opgezegde huurovereenkomst bij middenstandsbedrijfsruimte blijft, tenzij de huurder de overeenkomst heeft opgezegd of na de opzegging door de verhuurder schriftelijk in de beëindiging ervan heeft toegestemd, na de dag waartegen rechtsgeldig is opgezegd van rechtswege van kracht, tot de rechter onherroepelijk heeft beslist op een vordering van de verhuurder als in art. 7:295 lid 2 BW bedoeld. De rechter kan evenwel, indien het verweer van de huurder hem kennelijk ongegrond voorkomt, zijn toewijzend vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaren (art. 7:295 lid 1 BW).

Zes maanden (art. 7:295 lid 2 BW)

De verhuurder kan, indien hij zes weken na de opzegging niet van de huurder een schriftelijke mededeling heeft ontvangen dat hij in de beëindiging van de huurovereenkomst toestemt, op de gronden vermeld in de opzegging vorderen dat de rechter het tijdstip zal vaststellen waarop de overeenkomst zal eindigen (art. 7:295 lid 2 BW).

Opzegging (art. 7:293 lid 1 BW)

De overeenkomst die voor vijf jaar geldt, en de overeenkomst die is aangegaan voor een termijn langer dan vijf jaar, maar korter dan tien jaar, kunnen tegen het einde van de termijn en tegen het einde van de in art. 7:292 lid 2 BW bedoelde tweede termijn door ieder van de partijen worden opgezegd. Art. 7:228 lid 1 en lid 2 BW, eerste zin is niet van toepassing (art. 7:293 lid 1 BW).

Wijze van opzeggen (art. 7:293 lid 2 BW)

De opzegging moet geschieden bij exploot of bij aangetekende brief. De termijn van opzegging bedraagt tenminste een jaar (art. 7:293 lid 2 BW).

Beëindigingsgronden (art. 7:294 BW)

Een opzegging door de verhuurder is nietig indien zij niet de gronden vermeldt die tot de opzegging hebben geleid (art. 7:294 BW).


Algemeen (art. 7:209 BW)

Art. 7:209 BW bepaalt voor alle huurregimes dat van de volgende artikelen over de gebrekenregeling niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken voor zover het gaat om gebreken die de verhuurder bij het aangaan van de overeenkomst kende of had behoren te kennen:

Middenstandsbedrijfsruimte (art. 7:291 lid 1 BW)

De regels over de huur van middenstandsbedrijfsruimte zijn voor het grootste deel van dwingend recht. Art. 7:291 lid 1 BW bepaalt dat van de bepalingen van afdeling 6 ('Huur van bedrijfsruimte') niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken.

Verzoek goedkeuring rechter (7:291 lid 2 BW)

Bedingen die ten nadele van de huurder afwijken van de bepalingen van die afdeling kunnen evenwel, behoudens wanneer het betreft een afwijking van artikel 307, niet op die grond worden vernietigd, indien zij zijn goedgekeurd door de rechter (art. 7:291 lid 2 BW).

Ieder van de partijen kan een zodanige goedkeuring verzoeken. De goedkeuring wordt alleen gegeven indien het beding de rechten die de huurder aan deze afdeling ontleent, niet wezenlijk aantast of diens maatschappelijke positie in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is dat hij de bescherming van de onderhavige afdeling in redelijkheid niet behoeft (art. 7:291 lid 3 BW).

Het verzoek bevat, behalve de gronden waarop het berust, de tekst van de goed te keuren bedingen (art. 7:291 lid 4 BW).

Bepaalde tijd (art. 7:228 lid 1 BW)

Bij de huur van overige bedrijfsruimte geldt dat een huur voor bepaalde tijd aangegaan, eindigt, zonder dat daartoe een opzegging vereist is, wanneer die tijd is verstreken (art. 7:228 lid 1 BW).

Onbepaalde tijd (art. 7:228 lid 2 BW)

Een huur voor onbepaalde tijd aangegaan of voor onbepaalde tijd verlengd eindigt door opzegging. Heeft de huur betrekking op een onroerende zaak die noch woonruimte, noch bedrijfsruimte is, dan dient de opzegging te geschieden tegen een voor huurbetaling overeengekomen dag op een termijn van tenminste een maand (art. 7:228 lid 2 BW).

Algemeen

Art. 7:209 BW bepaalt voor alle huurregimes, dus ook bij overige bedrijfsruimte, dat van de volgende artikelen niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken voor zover het gaat om gebreken die de verhuurder bij het aangaan van de overeenkomst kende of had behoren te kennen:

Specifiek

Art. 7:230a lid 9 BW bepaalt specifiek voor overige bedrijfsruimte dat van art. 7:230a BW niet ten nadele van de huurder worden afgeweken.

Subcategorieën

Huurrecht

Overige bedrijfsruimte