Art. 7:253 BW regelt de gang van zaken wanneer de huurder niet instemt met het een huurverhogingsvoorstel van de verhuurder. Het artikel is wat ingewikkeld geschreven. Voor een goed begrip moet een onderscheid worden gemaakt tussen een tijdig en niet tijdig bezwaar tegen het voorstel.

Tijdig bezwaar (art. 7:253 lid 1 BW)

Algemeen

De verhuurder moet een huurverhoging schriftelijk voorstellen. Als de huurder vóór de datum waarop de verhoging zou ingaan, de verhuurder schriftelijk bericht niet daarmee in te stemmen, dan kan de verhuurder binnen zes weken na de beoogde ingangsdatum van de verhoging de huurcommissie verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van zijn voorstel. De verhuurder moet het schriftelijk bezwaar van de huurder meezenden.

Huurder betwist hoogte huishoudinkomen

Als het een inkomensafhankelijke huurverhoging ex art. 7:252a BW betreft en als het bezwaar van de huurder het huishoudinkomen betreft, dan vraagt de verhuurder de inspecteur om een vervolgverklaring.

Op de vervolgverklaring is art. 7:252a lid 4 BW van toepassing. Wanneer de verhuurder de huurcommissie om een uitspraak verzoekt omtrent de redelijkheid van het huurverhogingsvoorstel, moet hij deze vervolgverklaring aan de huurcommissie overleggen.

De huurder moet in de in art. 7:253 lid 1 BW genoemde gevallen bij het bezwaar de in art. 13 Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte (Uhw) genoemde gegevens verstrekken.

Geen tijdig bezwaar (art. 7:253 lid 2, 3 en 4 BW)

Algemeen

Als de huurder voor de voorgestelde ingangsdatum van de aangezegde verhoging (ook niet door betaling van de voorgestelde huurprijsverhoging) schriftelijk bezwaar maakt en de verhuurder binnen drie maanden (art. 7:253 lid 2 BW, onderdeel b) na de ingangsdatum van de voorgestelde huurprijsverhoging de huurder bij aangetekende brief aan zijn voorstel heeft herinnerd, dan moet de huurder, als hij toch niet met de voorgestelde huurverhoging instemt, binnen vier maanden na de voorgestelde ingangsdatum de huurcommissie verzoeken een uitspraak te doen over de redelijkheid van het voorstel (art. 7:253 lid 2, aanhef en lid 3 BW). Als de huurder dit niet doet, dan geldt de voorgestelde huurverhoging.

• De in art. 7:253 lid 2 BW genoemde herinnering kan de verhuurder achterwege laten wanneer het voorstel bij aangetekende brief is verzonden (art. 7:253 lid 5 BW).

Huurder betwist hoogte huishoudinkomen

Wanneer de huurder de huurcommissie een uitspraak verzoekt omtrent de redelijkheid van een inkomensafhankelijke huurverhoging en de huurder beroept zich op de in art. 7:252a lid 6 BW genoemde gevallen, of als het bezwaar de hoogte van het huishoudinkomen betreft, dan moet de huurder gegevens daarover overleggen (art. 7:253 lid 2 BW). Ook voor deze gegevens geldt dat, zoals in art. 7:253 lid 1 BW is bepaald, een ministeriële regeling, te weten art. 13 Uhw, bepaalt welke gegevens dat moeten zijn.

Huurcommissie

Uitspraak huurcommissie (art. 13 lid 1 en 2 Uhw)

De huurcommissie doet uitspraak over de redelijkheid van de voorgestelde huurprijsverhoging. Zij vermeldt de verhoging van de huurprijs die zij redelijk acht of spreekt uit dat het ongewijzigd blijven van de huurprijs redelijk is (art. 13 lid 1 Uhw). Art. 13 lid 2 Uhw bepaalt dat de huurcommissie in haar uitspraak de ingangsdatum van de huurprijsverhoging vermeldt. De ingangsdatum is de datum waartegen de huurprijsverhoging is voorgesteld of een latere datum als de wet dit eist, bijvoorbeeld als de verhoging minder dan twee maanden van tevoren is voorgesteld (art. 7:252 lid 1 BW), of binnen een jaar na de laatste huurprijsverhoging (art. 7:250 lid 1 BW).

Toetsingskader huurcommissie (art. 13 lid 3, 4, 5 en 6 Uhw)

Maximum huurverhogingspercentage

Bij de beoordeling toetst de huurcommissie of de voorgestelde huurprijsverhoging niet uitkomt boven het maximale huurverhogingspercentage, als bedoeld in art. 10 lid 2 Uw HW.

Maximale huurprijsgrens

Wanneer de huurder bezwaar maakt tegen de woningwaardering, dan wel indien de huurprijs, vermeerderd met de voorgestelde huurverhoging, uitkomt boven de maximale huurprijsgrens (als bedoeld in art. 10 lid 1 Uw HW, dat verwijst naar Bijlage I- IV Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte), toetst de huurcommissie tevens aan het toepasselijke woningwaarderingsstelsel, als bedoeld in art. 10 lid 1 Uw HW, dat verwijst naar Bijlage I-IVBHW (art. 13 lid 5 Uhw). De huurcommissie geeft alléén een eigen oordeel over de kwaliteit van de woonruimte voor zover die op onderdelen onderwerp van geschil is tussen partijen. Zie over de wijze waarop de huurcommissie zich een oordeel vormt over de energieprestatie van de woning en de hoogte van het huishoudinkomen, indien een huurverhoging op grond van art. 7:252a lid 1 BW is voorgesteld: (art. 13 Uhw).

Zelf aangebrachte voorzieningen

Door de huurder zelf onverplicht aangebrachte voorzieningen, waardoor het woongerief is gestegen, blijven buiten beschouwing (art. 13 lid 4 Uhw).

Peildatum

De huurcommissie beoordeelt de woningkwaliteit van de woonruimte naar de toestand zoals deze was op het tijdstip waartegen de verhoging is voorgesteld.

Ambtshalve toetsing all-inprijs (art. 17a Uhw)

Art. 17a Uhw bepaalt dat, wanneer bij een verzoek als bedoeld in - onder andere - art. 7:253 BW blijkt dat de huurovereenkomst meer omvat dan het enkele gebruik van de woonruimte en bij die overeenkomst slechts de hoogte van de prijs en niet die van de huurprijs is vastgesteld, de huurcommissie, voordat de uitspraak wordt gegeven, ambtshalve de huurprijs kan vaststellen op 55% van de overeengekomen prijs en, voor zover nodig, het voorschotbedrag voor de kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en servicekosten op 25% van de overeengekomen prijs.

Dwingend recht

Alle bepalingen van onderafdeling 2, dus ook art. 7:253 BW, zijn semi-dwingend recht (art. 7:265 BW).