Servicekosten. Uitleg art. 7:259 BW bij geliberaliseerde woonruimte.

Art. 7:259 BW

Het gehuurde betreft geliberaliseerde woonruimte. Ingevolge art. 7:247 BW is art. 7:259 BW op de huurovereenkomst van toepassing.

• De eerste volzin van art. 7:259 lid 1 BW bepaalt dat de betalingsverplichting van de huurder met betrekking tot kosten voor de nutsvoorzieningen met een individuele meter en de servicekosten het bedrag beloopt dat door de huurder en verhuurder is overeengekomen.
• De tweede volzin van art. 7:259 lid 1 BW bepaalt dat, bij gebreke van overeenstemming, de betalingsverplichting met betrekking tot:
  • kosten voor de nutsvoorzieningen met een individuele meter: het bedrag dat in overeenstemming is met de voor de berekening daarvan geldende wettelijke voorschriften of met hetgeen als een redelijke vergoeding voor de geleverde zaken en diensten kan worden beschouwd, en
  • servicekosten: het bedrag dat bij ministeriële regeling is vastgesteld.

Art. 7:259 BW geldt zowel voor geliberaliseerde als voor niet-geliberaliseerde woonruimte, en is blijkens art. 7:265 BW van dwingend recht.

Servicekosten in relatie tot de werkelijke kosten

De zinsnede in de eerste volzin van art. 7:259 lid 1 BW ‘dat de betalingsverplichting (…) het bedrag beloopt dat door de huurder en de verhuurder is overeengekomen’, verwijst naar overeenstemming tussen de huurder en de verhuurder naar aanleiding van de jaarlijks (art. 7:259 lid 2 BW) of na beëindiging van de huurovereenkomst (art. 7:259 lid 3 BW) door de verhuurder te verstrekken specificatie van de kosten voor de nutsvoorzieningen met een individuele meter en de servicekosten.

Bij geen overeenstemming over deze kosten op dat moment, geldt dat de betalingsverplichting moet worden vastgesteld overeenkomstig hetgeen is bepaald in tweede volzin van art. 7:259 lid 1 BW.

Uit een en ander volgt dat de betalingsverplichting met betrekking tot kosten voor de nutsvoorzieningen met een individuele meter en de servicekosten in relatie moet staan tot de werkelijke kosten. Een hiermee vergelijkbaar stelsel gold al onder het voor 1 juli 2014 geldende huurrecht. Niet is gebleken dat de wetgever hiervan heeft willen afwijken bij de wijziging van art. 7:259 lid 1 BW per 1 juli 2014.

Overeengekomen vast bedrag aan servicekosten niet juist

Uit het voorgaande volgt dat de uitleg van art. 7:259 lid 1 BW die de contractvrijheid bij het sluiten van de huurovereenkomst voorop stelt in die zin dat de betalingsplicht van de huurder voor kosten voor de nutsvoorzieningen met een individuele meter en de servicekosten het bedrag beloopt dat hiervoor bij het sluiten van de huurovereenkomst is overeengekomen, niet juist is. Die uitleg zou bovendien ertoe leiden dat de in art. 7:259 leden 2 en 3 BW opgenomen verplichting van de verhuurder om een specificatie van die kosten te verstrekken, zinledig zou zijn bij huur van geliberaliseerde woonruimte. Ook zou die uitleg afbreuk doen aan de verwezenlijking van de aan de huurder in art. 7:249 BW en art. 7:259 BW geboden wettelijke bescherming.

Rechter mag bedrag servicekosten bepalen

Opmerking verdient nog dat een redelijke uitleg van art. 7:259 lid 1 BW meebrengt dat de rechter, bij gebreke van overeenstemming tussen de huurder en de verhuurder, ook bij huur van geliberaliseerde woonruimte de betalingsverplichting met betrekking tot de servicekosten mag bepalen op een bedrag dat in overeenstemming is met de voor de berekening daarvan geldende wettelijke voorschriften of met hetgeen als een redelijke vergoeding voor de geleverde zaken en diensten kan worden beschouwd. Dit strookt met de voor huur van niet-geliberaliseerde woonruimte geldende regeling van art. 18 Uw HW. Het voorkomt bovendien dat de huurder alleen al door zijn instemming aan de periodieke afrekening van de servicekosten te onthouden, zijn betalingsverplichting kan beperken tot het in art. 7:259 BW genoemde ‘bedrag dat bij ministeriële regeling is vastgesteld’.

VvE-bijdrage