Begrip

Renovatie is het verrichten van werkzaamheden aan het gehuurde die leiden tot toename van het huurgenot. De renovatie is geregeld in art. 7:220 BW. Dit artikel handelt mede over dringende werkzaamheden. Art. 7:220 BW geldt voor alle huurregimes.

Dringende werkzaamheden

Het begrip renovatie moet worden onderscheiden van het begrip dringende werkzaamheden. Bij renovatie neemt het huurgenot toe, bij dringende werkzaamheden niet. Bij renovatie heeft de huurder recht op een minimumbijdrage op verhuis- en inrichtingskosten (vgl. art. 7:220 lid 5 en 6 BW). Onder renovatie wordt zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging verstaan.

• HR 22-04-2016, ECLI:NL:HR:2016:726 (Loth/Portaal) gaat op het onderscheid tussen dringende werkzaamheden en renovatie in.en noemt nog een derde categorie.
• HR 01-04-2022, ECLI:NL:HR:2022:493 (Huurder/Portaal).beperkt de te vergoeden verhuis- en inrichtingskosten.

Voortzetting huurovereenkomst (art. 7:220 lid 2 BW)

Bij renovatie kan de huurovereenkomst worden voortgezet. De huurder kan na renovatie in het gehuurde terugkeren.

Art. 7:220 lid 2 BW bepaalt dat art. 7:220 lid 1 BW (dat betrekking heeft op dringende werkzaamheden) van overeenkomstige toepassing is wanneer de verhuurder met voortzetting van de huurovereenkomst wil overgaan tot renovatie van de gebouwde onroerende zaak waarop die overeenkomst betrekking heeft, en daartoe aan de huurder een, gelet op het belang van de verhuurder en de belangen van de huurder en eventuele onderhuurders, redelijk voorstel doet. Een dergelijk voorstel wordt schriftelijk gedaan.

Instemming van 70% (art. 7:220 lid 3 BW)

Indien de renovatie tien of meer woningen of bedrijfsruimten die een bouwkundige eenheid vormen, betreft wordt het in lid 2 bedoelde voorstel vermoed redelijk te zijn, wanneer 70% of meer van de huurders daarmee heeft ingestemd.

De huurder die niet met het voorstel heeft ingestemd, kan binnen acht weken na de schriftelijke kennisgeving van de verhuurder aan hem dat 70% of meer van de huurders met het voorstel heeft ingestemd een beslissing van de rechter vorderen omtrent de redelijkheid van het voorstel (art. 7:220 lid 3 BW).

Beëindiging huurovereenkomst (art. 7:220 lid 4 BW)

De verhuurder kan bij renovatie ook de huurovereenkomst opzeggen, en wel op grond van dringend eigen gebruik (art. 7:220 lid 4 BW). Voor dringend eigen gebruik kunnen economische redenen worden aangevoerd, zoals rendementsverbetering. De verhuurder moet het dringend eigen gebruik aannemelijk maken, maar hoeft het niet te bewijzen.

Verhuis- en inrichtingskosten (art. 7:220 lid 5, 6 en 7 BW)

Indien verhuizing noodzakelijk is in verband met de voorgenomen renovatie, bedoeld in art. 7:220 lid 2 BW, derde zin van woonruimte als bedoeld in art. 7:233 BW (woonruimte), dan draagt de verhuurder bij in de verhuiskosten (art. 7:220 lid 5 BW). De minimumbijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten wordt jaarlijks geïndexeerd (art. 7:220 lid 6 BW). De verhuurder kan een eventuele gemeentelijke bijdrage op de vergoeding in mindering brengen (art. 7:220 lid  7 BW).