Overgang rechten en plichten (art. 7:226 lid 1 BW)
Koop breekt geen huur. Aan de hand van art. 7:226 lid 1 BW kan dit beginsel als volgt worden geformuleerd: overdracht van de zaak waarop de huurovereenkomst betrekking heeft en vestiging of overdracht door de verhuurder van een zelfstandig recht van vruchtgebruik, erfpacht of opstal op de zaak waarop de huurovereenkomst betrekking heeft, doen de rechten en verplichtingen van de verhuurder uit de huurovereenkomst, die daarna opeisbaar worden, overgaan op de verkrijger.
Doel van deze vorm van huurbescherming is het beschermen van huurder bij overdracht van het gehuurde.
- HR 06-10-2017, ECLI:NL:HR:2017:2560: de bepaling geldt ook voor de huurder die een gedeelte van de zaak huurt.
Overdracht door een schuldeiser (art. 7:226 lid 2 BW)
Overdracht door een schuldeiser van de verhuurder wordt met overdracht door de verhuurder gelijkgesteld (art. 7:226 lid 2 BW).
Binding verkrijger (art. 7:226 lid 3 BW)
De verkrijger wordt slechts gebonden door die bedingen van de huurovereenkomst, die onmiddellijk verband houden met het doen hebben van het gebruik van de zaak tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie (art. 7:226 lid 3 BW). Dit betekent dat nieuwe eigenaar alleen aan kernbedingen gebonden is, zoals:
- het ter beschikking stellen van gehuurde;
- de hoogte van de huur;
- het verhelpen van gebreken.
Dwingend recht (art. 7:226 lid 4 BW)
Bij huur van een gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan alsmede van een woonwagen in de zin van artikel 235 en van een standplaats in de zin van artikel 236, kan niet van de voorgaande leden worden afgeweken (art. 7:226 lid 4 BW).
Uitzondering (art. 3:264 BW)
Een uitzondering op het het beginsel 'koop breekt geen huur' vormt het huurbeding ex art. 3:264 BW.