Opzegging door huurder (art. 7:271 lid 5 BW onder a)
Voor de huurder geldt een opzegtermijn gelijk aan de tijd die tussen twee opvolgende voor betaling van de huurprijs overeengekomen dagen verstrijkt, doch niet korter dan een maand en niet langer dan drie maanden (art. 7:271 lid 5 BW onder a).
Opzegging door verhuurder (art. 7:271 lid 5 onder b)
Voor de verhuurder geldt een opzegtermijn niet korter dan drie maanden, voor elk jaar dat de huurder krachtens overeenkomst ononderbroken het gehuurde in gebruik heeft gehad verlengd met één maand tot ten hoogste zes maanden (art. 7:271 lid 5 BW onder b).
Opzegging op een te korte termijn (art. 7:271 lid 6 BW)
Een opzegging die in strijd met art. 7:271 lid 1,3 of 5 onder a BW is gedaan en een opzegging die op een kortere termijn is gedaan dan die van lart. 7:271 lid 5 onder b BW gelden niettemin als waren zij gedaan tegen de voorgeschreven dag en met inachtneming van de voorgeschreven termijn (art. 7:271 lid 6 BW).
Nietig opzeggingsbeding (art. 7:271 lid 7 BW)
Elk beding waarbij in strijd met art. 7:271 lid 5 onder a BW een langere opzegtermijn of waarbij in strijd met art. 7:271 lid 5 onder b BW een kortere opzegtermijn wordt overeengekomen of waarbij van andere bepalingen van art. 7:271 BW wordt afgeweken, is nietig. Eveneens is nietig elk beding dat de huur zonder opzegging doet eindigen (art. 7:271 lid 7 BW).
Zes opzeggingsgronden
Voor de verhuurder van woonruimte gelden zes opzeggingsgronden (art. 7:274 lid 1 BW):
- De huurder heeft zich niet gedragen zoals een goed huurder betaamt.
- De verhuurder baseert zijn vordering op een ontruimingsbeding, hij voldoet aan de eisen vanart. 7:274 lid 2 BW en heeft (nog) belang bij ontruiming.
- De verhuurder maakt aannemelijk dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik - waaronder niet vervreemding van het gehuurde wordt begrepen - dat van hem, de belangen van beide partijen en van onderhuurders naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en tevens blijkt dat de huurder, met uitzondering van de huurder, bedoeld in art. 7:274 lid 4 BW, andere passende woonruimte kan verkrijgen.
- De huurder stemt niet toe in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot dezelfde woonruimte, voor zover, in het geval dat onderafdeling 2 op de opgezegde huurovereenkomst van toepassing is, dit aanbod niet een wijziging inhoudt van de huurprijs of van de servicekosten.
- De verhuurder wil een krachtens een geldend bestemmingsplan op het verhuurde liggende bestemming verwezenlijken.
- De huurovereenkomst betreft een onzelfstandige woning, die deel uitmaakt van de woning waarin de verhuurder zijn hoofdverblijf heeft, en de verhuurder maakt aannemelijk dat zijn belangen bij beëindiging van de huur zwaarder wegen dan die van de huurder bij voortzetting daarvan.
1. Geen goed gedrag huurder
Bij geen goed gedrag van de huurder kan worden gedacht aan wanbetaling, overlast, verwaarlozing van het gehuurde, bouwkundige veranderingen zonder toestemming en niet toegestane onderverhuur.
Deze bepaling wordt niet veel toegepast. De betreffende gedragingen kunnen ook grond opleveren voor ontbinding van de huurovereenkomst wegens een toerekenbare tekortkoming.
2. Ontruimingsbeding
Volgens art. 7:274 lid 2 BW kan de verhuurder van woonruimte, op grond van het ontruimingsbeding, daadwerkelijk ontruiming gelasten:
- indien de verhuurder die de woonruimte niet zelf heeft bewoond, noch deze eerder heeft verhuurd, na afloop van die termijn de woning zelf wil betrekken;
- indien de verhuurder die zelf de vorige bewoner van de woonruimte is, na afloop van die termijn die woonruimte zelf opnieuw wil betrekken;
- indien de verhuurder jegens wie de vorige huurder het recht heeft verkregen na afloop van die termijn de woning opnieuw te betrekken, deze huurder daartoe gelegenheid wil geven.
3. Eigen gebruik
Onder eigen gebruik in de zin van de derde opzeggingsgrond wordt mede begrepen (art. 7:274 lid 3 BW):
- renovatie van woonruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is, en
- het verstrekken van een zelfstandige woning aan een gehandicapte, indien die woning:
1°. reeds bij de bouw ervan was ingericht en bestemd voor bewoning door een gehandicapte, dan wel
2°. na de bouw met geldelijke steun op grond van enige wettelijke regeling aangepast is ten behoeve van bewoning door een gehandicapte; - het verstrekken aan een oudere van een zelfstandige woning welke onderdeel uitmaakt van een complex van zelfstandige woningen, welk complex reeds bij de bouw ervan was ingericht en bestemd voor de bewoning door ouderen.
Bij de beoordeling van de vraag of andere woonruimte voor de huurder passend is, houdt de rechter geen rekening met de bijdragen van het Rijk, die de huurder ter tegemoetkoming in de kosten, verbonden aan het genot van een woning, kan verkrijgen.
4. Redelijk aanbod
Deze grond kan worden toegepast als de huurder weigert in te stemmen met redelijk aanbod tot aangaan van nieuwe huurovereenkomst voor dezelfde woonruimte. In de praktijk wordt deze bepaling vaak gebruikt om verhoging van geliberaliseerde huurprijs te verkrijgen.
5. Wijziging bestemmingsplan
Deze bepaling wordt niet vaak toegepast.
6. Belangenafweging bij inwoner.
Deze grond wordt vaak toegepast bij hospitahuur. Gedurende de eerste periode van negen maanden kan, op grond van art. 7:233 lid 3 BW, de huurovereenkomst zonder grond worden opgezegd, Na negen maanden maanden kan de verhuurder opzeggen als hij aannemelijk maakt dat zijn belangen bij beëindiging zwaarder wegen dan de belangen van huurder bij voortzetting.